Fiscalité du patrimoine : les bases à connaître pour chaque type d'actif

La fiscalité du patrimoine en France est un labyrinthe. PFU, prélèvements sociaux, plus-values immobilières, IFI, abattements pour durée de détention… Chaque type d'actif a ses propres règles, et les exceptions sont presque aussi nombreuses que les règles elles-mêmes.

Cet article ne prétend pas tout couvrir — un livre entier n'y suffirait pas. Mais il pose les fondations : les grands mécanismes fiscaux qui s'appliquent aux différents types d'actifs, pour que vous compreniez les règles du jeu sans vous perdre dans les détails.

Note : les taux et mécanismes décrits ici sont ceux en vigueur début 2026. La fiscalité évolue chaque année avec les lois de finances.

Le PFU : la flat tax qui simplifie (presque) tout

Depuis 2018, le PFU — Prélèvement Forfaitaire Unique, aussi appelé « flat tax » — s'applique par défaut aux revenus du capital. Son taux : 30 %, décomposé en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce qui est concerné

Le PFU s'applique aux intérêts des livrets fiscalisés, aux dividendes d'actions, et aux plus-values de cession de valeurs mobilières (actions, ETF, obligations). Quand vous vendez des parts d'ETF dans un compte-titres ordinaire avec 5 000 € de plus-value, la facture est simple : 5 000 × 30 % = 1 500 €.

L'option barème progressif

Vous pouvez choisir d'être imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu au lieu du PFU. Cela peut être intéressant si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est inférieure à 12,8 % — typiquement pour les foyers avec des revenus modestes. Mais attention : c'est un choix global. Il s'applique à tous vos revenus du capital pour l'année, pas à une ligne en particulier. Et il se fait chaque année, au moment de la déclaration.

Ce qui échappe au PFU

Les livrets réglementés — Livret A, LDDS, LEP — sont totalement exonérés d'impôt et de prélèvements sociaux. L'assurance-vie après 8 ans bénéficie d'un régime spécifique plus avantageux. Le PEA après 5 ans ne supporte que les prélèvements sociaux (17,2 %), sans impôt sur le revenu. Ce sont les fameuses « enveloppes fiscales ».

Les enveloppes fiscales : le conteneur compte autant que le contenu

En France, la fiscalité dépend souvent davantage de l'enveloppe que du produit lui-même. Un ETF MSCI World dans un PEA n'est pas taxé de la même façon que le même ETF dans un compte-titres ordinaire. Le contenu est identique — le conteneur change tout.

PEA (Plan d'Épargne en Actions)

Après 5 ans, les gains ne subissent que les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pas d'impôt sur le revenu. Plafond de versements : 150 000 €. C'est l'enveloppe la plus efficace pour les actions et ETF à long terme. Pour le détail du fonctionnement, voir l'article dédié au PEA et aux ETF.

Assurance-vie

Après 8 ans de détention, un abattement annuel s'applique sur les gains lors des rachats : 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple. Au-delà, le taux est de 7,5 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 24,7 % — moins que le PFU de 30 %. L'assurance-vie est aussi un outil de transmission avec ses propres abattements. Voir l'article dédié à l'assurance-vie.

CTO (Compte-Titres Ordinaire)

PFU de 30 % sur les plus-values et dividendes. Pas d'avantage fiscal, mais aucune contrainte : pas de plafond de versements, pas de restriction géographique, pas de durée minimale. C'est l'enveloppe « neutre » — celle qu'on utilise quand les enveloppes avantageuses sont pleines ou inadaptées.

Le principe clé

La logique est simple à comprendre : les enveloppes avec avantage fiscal (PEA, assurance-vie) ont des contreparties — plafonds, restrictions de supports, durée de détention. Le CTO n'a aucune contrainte mais aucun avantage. Chaque enveloppe a ses caractéristiques propres, et leur fonctionnement fiscal mérite d'être compris avant de placer son argent.

Immobilier : une fiscalité à part

L'immobilier a son propre régime fiscal, distinct de celui des placements financiers. C'est un monde en soi.

Plus-values immobilières

La plus-value lors de la vente d'un bien immobilier est taxée à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %. Mais des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

La résidence principale est totalement exonérée de plus-value — quelle que soit la durée de détention et le montant du gain.

Exemple : vous vendez un bien locatif acheté 150 000 € il y a 10 ans pour 220 000 €. La plus-value brute est de 70 000 €. Après abattement pour durée de détention (10 ans = 60 % d'abattement IR, 16,5 % d'abattement PS), la plus-value taxable est réduite. Le calcul exact dépend de plusieurs paramètres, mais le principe est clair : plus vous détenez longtemps, moins vous payez.

Revenus fonciers (location nue)

Les loyers perçus en location nue sont imposés au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes coexistent :

Micro-foncier : si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Simple mais pas toujours avantageux.

Régime réel : vous déduisez les charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance. Plus complexe, mais souvent plus intéressant quand les charges sont élevées. C'est un paramètre important dans le calcul de la rentabilité locative.

LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Le statut LMNP offre un mécanisme spécifique : l'amortissement du bien. Concrètement, la valeur du bien (hors terrain) est « consommée » comptablement sur plusieurs décennies. Cet amortissement vient réduire — parfois à zéro — le revenu imposable. Résultat : il est possible de percevoir des loyers pendant plusieurs années sans payer d'impôt sur ces revenus, en toute légalité.

SCPI

Les revenus de SCPI sont taxés comme des revenus fonciers — barème de l'IR + prélèvements sociaux (17,2 %). Pour les SCPI investies en immobilier européen, des conventions fiscales s'appliquent pour éviter la double imposition. Le mécanisme (crédit d'impôt ou taux effectif) est complexe, mais le principe est simple : vous ne payez pas deux fois l'impôt sur les mêmes revenus.

L'IFI : l'impôt sur la fortune immobilière

L'IFI a remplacé l'ISF en 2018. Sa particularité : il ne concerne que le patrimoine immobilier.

Qui est concerné

Les foyers dont le patrimoine immobilier net (valeur des biens − dettes immobilières) dépasse 1,3 million d'euros. Cela concerne environ 150 000 foyers en France — une minorité, mais une minorité qui croît avec la hausse des prix immobiliers.

Ce qui est dans l'assiette

Tous les biens immobiliers détenus directement (résidence principale avec un abattement de 30 %, résidences secondaires, biens locatifs) et indirectement (parts de SCPI, d'OPCI, de SCI). Les dettes associées (emprunts immobiliers) viennent en déduction.

Ce qui n'est PAS dans l'assiette

Les placements financiers : actions, ETF, assurance-vie investie en unités de compte actions, crypto, liquidités. C'est la différence majeure avec l'ancien ISF, qui taxait l'ensemble du patrimoine.

Barème

Progressif, de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches. Le calcul se fait sur la fraction du patrimoine immobilier net au-delà de 800 000 € (le seuil de déclenchement est à 1,3 M€, mais le barème s'applique à partir de 800 000 €).

Les prélèvements sociaux : l'impôt qu'on oublie

Les prélèvements sociaux sont un bloc de 17,2 % qui s'applique à presque tous les revenus du patrimoine. Ils se composent de la CSG (9,2 %), de la CRDS (0,5 %) et du prélèvement de solidarité (7,5 %).

Pourquoi ils méritent votre attention

Parce qu'ils sont partout — et qu'on les oublie souvent dans les calculs.

Quand on dit « PFU de 30 % », les prélèvements sociaux sont inclus (12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 %). Quand on dit « fonds euros à 2,5 % », les prélèvements sociaux ne sont pas inclus — le rendement net est de 2,5 % − 17,2 % = environ 2,07 %.

L'impact concret

Un dividende de 1 000 € au PFU ne laisse que 700 €. Un fonds euros à 2,5 % brut ne rapporte que 2,07 % net de PS — et avec une inflation à 2 %, le rendement réel frôle le zéro. Les prélèvements sociaux sont le « coût de base » de tout investissement en France — seuls les livrets réglementés y échappent.

Pourquoi comprendre la fiscalité change le suivi patrimonial

La performance brute ne dit pas tout. C'est la performance nette — après impôts et prélèvements — qui mesure ce que vous gagnez réellement.

Le rendement net change les comparaisons

Un placement qui rapporte 5 % brut dans un CTO donne environ 3,5 % net après PFU. Un placement à 4 % dans un PEA après 5 ans donne environ 3,3 % net après prélèvements sociaux seuls. Les deux semblent proches — mais le second est obtenu avec un rendement brut inférieur d'un point. L'enveloppe a fait la différence.

Le patrimoine net « réel »

Ce que vous possédez vraiment, c'est ce que vous toucheriez si vous vendiez tout après impôts. Un PEA de 200 000 € avec 100 000 € de plus-value latente ne « vaut » pas 200 000 € net — il vaut 200 000 − (100 000 × 17,2 %) = 182 800 € net de fiscalité. La différence n'est pas anecdotique.

Suivre par enveloppe

Organiser ses actifs par enveloppe (PEA, assurance-vie, CTO, immobilier) permet de visualiser non seulement la répartition par type d'actif, mais aussi la répartition fiscale. C'est un angle de lecture complémentaire de son patrimoine net — et un paramètre essentiel dans toute simulation patrimoniale.

Les limites de cet article

La fiscalité est un domaine où les nuances comptent autant que les règles. Quelques rappels importants.

La fiscalité évolue chaque année. Les lois de finances modifient régulièrement les taux, les seuils et les mécanismes. Les informations de cet article reflètent la situation début 2026 — elles peuvent changer.

Chaque situation est différente. Votre TMI, votre statut matrimonial, votre résidence fiscale, les montants en jeu — tout cela influence le calcul. Ce qui fonctionne pour un profil ne fonctionne pas forcément pour un autre.

Cet article donne les bases, pas les solutions. Comprendre les mécanismes fiscaux est une chose. Les appliquer à une situation personnelle en est une autre. Pour une analyse adaptée à votre cas, un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou un expert-comptable est le bon interlocuteur.

Orizen est un outil de suivi et d'aide à la décision, pas un conseiller fiscal. La plateforme permet de suivre ses actifs par type et par enveloppe, de visualiser l'évolution de son patrimoine net dans le temps, et de simuler différentes trajectoires. Elle ne fournit pas de conseil en investissement ni d'optimisation fiscale.

Conclusion

La fiscalité du patrimoine n'est pas un détail. C'est un paramètre qui affecte la performance réelle de chaque euro investi. Comprendre les grandes règles — PFU, enveloppes fiscales, fiscalité immobilière, prélèvements sociaux — permet de lire son patrimoine avec les bonnes lunettes.

Le suivi patrimonial, lui, permet de voir l'impact concret dans la durée. Pas pour optimiser — mais pour comprendre ce que l'on possède vraiment, net de tout.