Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und nach Steuern

„Diese Wohnung bringt €800 Miete im Monat, das ist ein Schnäppchen." Wirklich? Unmöglich zu beurteilen, ohne die Rendite zu berechnen. Und nicht irgendeine Rendite — denn es gibt mehrere, und sie erzählen nicht dieselbe Geschichte.

Eine Immobilie, die auf den ersten Blick profitabel wirkt, kann sich als mittelmäßig herausstellen, sobald Sie Kosten, Steuern und Finanzierungskosten einrechnen. Umgekehrt kann eine bescheidene Immobilie dank Kredithebelwirkung ein hervorragendes Investment sein.

Dieser Artikel liefert Ihnen die Formeln, Beispiele und Fallstricke, die Sie brauchen, um eine Kapitalanlageimmobilie richtig zu bewerten.

Drei Ebenen der Rendite

Bruttomietrendite: Der erste Filter

Das ist die einfachste und schnellste Berechnung. Sie dient der Vorauswahl — nicht der Entscheidung.

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für €200.000 und vermieten sie für €800 monatlich.

Jahreskaltmiete = 800 × 12 = €9.600 Bruttomietrendite = 9.600 ÷ 200.000 × 100 = 4,8 %

Das ist eine Größenordnung. Nützlich, um zwei Objekte schnell zu vergleichen, aber unzureichend für eine Entscheidung — denn Nebenkosten, Steuern und Erwerbsnebenkosten bleiben unberücksichtigt.

Orientierungswerte: In deutschen Großstädten (München, Frankfurt, Hamburg) liegt die Bruttomietrendite typischerweise bei 3–4 %. In mittelgroßen Städten (Leipzig, Dresden, Nürnberg) sind 5–7 % realistischer. Über 8 % sollten Sie das Risiko sorgfältig prüfen (Leerstand, Lage, Gebäudezustand).

Nettomietrendite: Die Realität der Kosten

Die Nettomietrendite berücksichtigt die realen Kosten, die Sie als Vermieter tragen.

Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − Jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)) × 100

Jährliche Kosten umfassen: nicht umlagefähige Betriebskosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltungskosten, Mietausfallrisiko (kalkulieren Sie 1 Monat pro Jahr, also 8 % Abschlag) und Instandhaltungsrücklage.

Erwerbsnebenkosten umfassen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %), Maklergebühren (sofern zutreffend, 3–6 % je nach Region) und anfängliche Renovierungskosten.

Betrachten wir unser Beispiel mit realistischen Zahlen:

• Kaufpreis: €200.000
• Erwerbsnebenkosten: €22.000 (11 % — Grunderwerbsteuer 6 %, Notar 1,5 %, Makler 3,5 %)
• Jahreskaltmiete: €9.600
• Nicht umlagefähige Betriebskosten: €600
• Grundsteuer: €800
• Gebäudeversicherung: €250
• Hausverwaltung: €400
• Mietausfallrisiko (1 Monat): €800
• Instandhaltungsrücklage: €500

Nettomiete = 9.600 − 600 − 800 − 250 − 400 − 800 − 500 = €6.250 Gesamtkosten = 200.000 + 22.000 = €222.000 Nettomietrendite = 6.250 ÷ 222.000 × 100 = 2,8 %

Wir sind von 4,8 % brutto auf 2,8 % netto gesunken. Das ist die Realität vieler Kapitalanlagen in deutschen Großstädten. Die Nettomietrendite ist das, was tatsächlich in Ihrer Tasche landet — vor Steuern.

Rendite nach Steuern: Das Endergebnis

Die letzte Ebene berücksichtigt die Besteuerung — und hier wird es komplex, denn die Steuerlast hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, Ihren weiteren Einkünften und Ihrer individuellen Situation ab.

In Deutschland werden Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag). Dem stehen jedoch umfangreiche Abzugsmöglichkeiten gegenüber: Abschreibung (AfA — 2 % pro Jahr bei Gebäuden ab 1925, 2,5 % bei älteren, 3 % bei Neubauten ab 2023), Darlehenszinsen, Renovierungskosten und Verwaltungskosten sind steuerlich absetzbar.

Die Rendite nach Steuern ist das, was am Ende wirklich zählt — es ist das, was Ihnen übrig bleibt. Aber sie ist individuell: Zwei Personen, die dieselbe Immobilie zum selben Preis kaufen, werden unterschiedliche Nachsteuerrenditen haben, abhängig von ihrer Steuersituation.

Der Hebeleffekt: Der wahre Motor der Immobilienanlage

Wenn Immobilien auf eine Nettorendite von 3 % beschränkt wären, würde sich niemand die Mühe machen — ein guter ETF leistet mehr bei weniger Aufwand.

Was Immobilien als Kapitalanlage interessant macht, ist der Kredithebeleffekt. Sie investieren mit dem Geld der Bank, und der Mieter zahlt den Kredit für Sie zurück.

Nehmen wir ein Beispiel:

• Sie kaufen eine Immobilie für €200.000 mit €30.000 Eigenkapital und einem Darlehen über €170.000
• Monatliche Miete: €800. Monatliche Kreditrate: €750 (Zins + Tilgung)
• Nach Abzug aller Kosten und Steuern gehen Sie in etwa auf null (die Immobilie kostet Sie nichts pro Monat)

Nach 25 Jahren ist der Kredit abbezahlt. Sie besitzen eine Immobilie im Wert von €200.000 (wahrscheinlich deutlich mehr durch Wertsteigerung) bei einem ursprünglichen Einsatz von €30.000. Das ist eine beachtliche Eigenkapitalrendite.

Es birgt aber auch ein Risiko: Wenn die Immobilie an Wert verliert oder Sie längeren Leerstand erleben, muss der Kredit dennoch bedient werden. Der Hebel verstärkt Gewinne, aber auch Verluste.

Fallstricke, die Sie vermeiden sollten

Nur auf die Bruttomietrendite schauen. Das ist der häufigste Fehler. Eine Immobilie, die mit 8 % brutto beworben wird, kann auf 3 % netto fallen, sobald Kosten und Leerstand eingerechnet werden. Führen Sie immer die vollständige Berechnung durch.

Leerstand unterschätzen. Ein Monat Leerstand sind 8 % Ihrer Jahresmiete. In manchen Städten ist das realistisch, in anderen optimistisch. Recherchieren Sie den lokalen Mietmarkt vor dem Kauf. Portale wie ImmoScout24 geben Aufschluss über Angebotsdauern und Nachfrage.

Instandhaltung vergessen. Eine attraktive Altbauwohnung kann erhebliche Sanierungskosten verbergen: Dach, Fassade, energetische Ertüchtigung, Heizungstausch. Kalkulieren Sie mindestens 1 % des Immobilienwerts pro Jahr als Instandhaltungsrücklage. Bei älteren Gebäuden eher mehr.

Steuern ignorieren. Die Wahl der richtigen Struktur — private Vermietung, gewerbliche Vermietung, GmbH — kann ein Investment von profitabel zu mittelmäßig kippen (oder umgekehrt). Auch die Spekulationsfrist von 10 Jahren bei privatem Immobilienverkauf ist ein wesentlicher Faktor.

In einer Stadt kaufen, die Sie nicht kennen. Papierrenditen sagen nichts über Lagequalität, Mietnachfrage oder Zukunftsperspektiven. Immobilien sind von Natur aus lokal. Die Mietrenditen variieren erheblich: Was in Leipzig funktioniert, kann in München ganz anders aussehen.

Mietimmobilien im Gesamtvermögen einordnen

Eine Kapitalanlageimmobilie existiert nicht isoliert. Sie ist Teil Ihres Gesamtvermögens und sollte in diesem Kontext bewertet werden.

Wenn Ihre selbstgenutzte Immobilie €350.000 wert ist und Sie eine Kapitalanlage für €200.000 kaufen, machen Immobilien plötzlich über 80 % Ihres Vermögens aus. Das ist eine Konzentration, über die es nachzudenken gilt.

Ebenso beeinflusst der zugehörige Kredit Ihre Schuldenquote. Eine Quote, die durch den Immobilienkauf von 30 % auf 55 % steigt, verändert Ihr Risikoprofil.

Deshalb ist eine Vermögenssimulation vor dem Kauf so wertvoll: Sie zeigt Ihnen die Auswirkung der Kapitalanlageimmobilie auf Ihr gesamtes Vermögen — nicht nur die isolierte Rendite des Objekts.

Fazit

Die Berechnung der Mietrendite ist nicht einfach die Division von Miete durch Kaufpreis. Es ist eine Übung auf drei Ebenen — brutto, netto, nach Steuern —, die Ihnen ein zunehmend realistisches Bild davon gibt, was die Immobilie Ihnen tatsächlich einbringt.

Immobilien bleiben ein hervorragendes Instrument zum Vermögensaufbau, insbesondere dank des Hebeleffekts. Aber es ist ein Investment, das berechnet, simuliert und verfolgt werden muss — keine Wette auf ein Bauchgefühl.

Rechnen Sie vor dem Kauf. Ordnen Sie die Immobilie in Ihr Gesamtvermögen ein. Und verfolgen Sie ihre Performance über die Zeit, wie jeden anderen Vermögenswert auch.